注文住宅を建てるためには、まず土地を探すことから始まります。しかし、土地選びは簡単ではありません。土地は一度購入すると変更が難しく、その後の暮らしに大きな影響を与えます。この記事では、注文住宅の土地探しに必要な基礎知識と理想の土地を見つけるためのポイントについて解説します。

注文住宅の土地探しを始める前に準備すること

土地探しを始める前にしっかりとした準備が必要です。ここでは、予算の考え方から実際の土地探しにかかる期間、希望条件の決め方まで、準備段階で押さえておきたいポイントについて説明します。

予算配分の考え方

注文住宅を建てる際の予算は、土地代と建物代に大きく分かれます。予算を考える際は、土地代だけでなく、建物を建てるための費用も必ず確保しておく必要があります。土地購入時には諸費用も発生します。

登記費用・不動産仲介手数料・地盤調査費用・税金なども計算に入れておきましょう。土地購入時には手付金が必要となることが多く、まとまった自己資金の準備が重要です。

土地探しの期間の目安

土地探しにかかる期間は、通常3か月から1年程度です。理想の条件に合う土地がすぐに見つかることは少ないため、余裕を持って探し始めることが大切です。条件の良い土地は人気が高く、すぐに売約済みになることも珍しくありません。

土地が見つかってから実際に購入するまでには、現地調査や契約手続きなどにも時間が必要です。住宅ローンの審査期間も考慮に入れましょう。焦って判断を誤らないよう、時間的な余裕を持って土地探しを始めることをおすすめします。

希望条件の優先順位付け方

土地選びの希望条件は、必ず優先順位をつけましょう。最寄り駅からの距離・土地の広さ・日当たり・学区・買い物のしやすさなど、さまざまな条件があります。すべての条件を満たす土地を見つけることは難しいため、どの条件を重視するかをあらかじめ決めておくことが重要です。

将来の家族構成の変化も考慮に入れましょう。子育て世代であれば、学校や公園までの距離を重視するかもしれません。共働き世帯なら通勤時間や利便性が重要になるでしょう。優先順位は家族で話し合って決めることをおすすめします。

土地探しの5つの方法とメリット・デメリット

土地を探す方法はいくつかあります。それぞれの方法には特徴があり、組み合わせて利用することで理想の土地が見つかりやすくなるでしょう。ここでは、代表的な5つの探し方について説明します。

不動産会社に依頼して探す

不動産会社に依頼する方法は、最も一般的な土地の探し方です。不動産会社は土地の専門家として、その地域の相場や特徴を熟知しています。物件情報も豊富で、まだ一般に公開されていない土地の情報を持っていることもあります。ただし、その不動産会社が扱っている物件しか紹介されない場合もあることは覚えておきましょう。

ハウスメーカーと一緒に探す

住宅を建てることが決まっている場合は、ハウスメーカーと一緒に土地を探すのも良い方法です。ハウスメーカーは建築のプロとして、その土地に建てられる建物の制限や日当たり、地盤の状態など、家づくりの観点から土地を評価してくれます。

土地と建物の予算配分も、具体的なプランが立てやすくなるでしょう。また、ハウスメーカーによっては独自の土地情報を持っていることもあります。建築条件付き土地の場合は、指定されたハウスメーカーでしか建物を建てられないため、注意が必要です。

インターネットで探す

不動産情報サイトで土地を探す方法は、手軽に始められる探し方です。パソコンやスマートフォンからいつでも物件情報を確認でき、価格や面積、駅からの距離など、条件を細かく指定して検索できます。

地図情報と連動しているサイトでは、周辺の施設や環境も確認しやすいでしょう。航空写真で土地の形や周辺の様子を見ることもできます。ただし、インターネットの情報は更新が遅れていることがあり、既に売約済みの場合もあります。

現地を歩いて探す

希望するエリアを実際に歩いて土地を探す方法は、その地域の雰囲気を直接感じられる大きな利点があります。住宅地の様子や、近隣住民の雰囲気、周辺の施設など、実際に足を運ばなければ分からない情報を確認できるのが特徴です。

朝夕の通勤・通学時の様子や夜間の明るさ、休日の過ごし方などについても、自分の目で確認することが可能です。売地の看板を見て、その場で不動産会社に問い合わせる手段も取れます。

インターネットにはまだ掲載されていない土地を見つけられる可能性もあります。ただし、時間と労力がかかり、効率は良くないため、ある程度エリアを絞り込んでおくのがいいでしょう。

銀行に相談して探す

銀行には、担保物件の売却情報など、独自の土地情報が集まっています。住宅ローンの相談と合わせて、土地探しの相談をすることが可能です。銀行は土地の資産価値を評価する専門的な知識を持っています。

また、住宅ローンの事前審査を受けることで、予算の目安を具体的に把握できます。土地が見つかってから住宅ローンの相談をするのではなく、土地探しの段階から融資の可能性を確認できるのが利点です。ただし、銀行で紹介される物件数は限られており、土地探しの補助的な手段として考えるのがいいでしょう。

注文住宅の土地選びで必ずチェックすべき6項目

土地を選ぶ際には、多くの確認項目があります。一度購入した土地は変更が難しく、将来の暮らしに大きな影響を与えます。ここでは、土地選びで特に重要な6項目について詳しく解説していきます。

周辺環境と生活利便性

周辺環境は日々の暮らしを左右する重要な要素です。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、病院、郵便局、銀行などの生活利便施設までの距離を確認しましょう。子育て世帯であれば、保育園や学校、公園までの距離も大切な判断材料になります。

通勤・通学の利便性も重要です。駅やバス停までの距離、主要道路へのアクセスなども確認が必要です。現地に足を運び、平日や休日、朝夕など、異なる時間帯で周辺の様子を確認することをおすすめします。

土地の形状と向き

土地の形状は、建てられる建物の設計に大きく影響します。整形地は比較的自由な建物プランが立てやすく、スペースも有効活用しやすいです。一方、不整形地や旗竿地は、建物の配置や間取りに工夫が必要になります。

土地の向きは日当たりに関係します。南向きの土地は一般的に日当たりが良好ですが、土地の形状や周辺建物との関係で、必ずしも南向きが最適とは限りません。東向きは朝日が入り、西向きは夕方まで日が差します。

北向きは日当たりに課題がありますが、プランの工夫で快適な住まいを実現できます。専門家に相談しながら、土地の特性を活かした建物プランを検討することが大切です。

道路との関係性と接道状況

土地と道路の関係は、建築基準法で細かく規定されています。建物を建てるためには、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが必要です。

道路の幅が4メートル未満の場合は、セットバックが必要になり、実際に使える土地の面積が減少します。道路が私道の場合は、通行権や維持管理の取り決めを確認する必要があります。

地盤の状態と高低差

地盤は住宅の安全性に直結する重要な要素です。軟弱地盤の場合は、地盤改良工事が必要になり、建築費用が増加する可能性があります。土地の履歴も重要で、かつて池や沼地だった場所や、埋立地は地盤が弱い傾向にあります。

また、土地の高低差も確認が必要です。急な斜面がある場合は、擁壁工事が必要になることがあります。土地が低い場合は、雨水の排水や浸水対策を考える必要があります。地盤調査は専門家に依頼し、必要な対策工事の内容と費用を事前に把握することが重要です。

日当たりと通風

日当たりと通風は住まいの快適性を大きく左右します。土地の日当たりを確認する際は、季節による太陽の高さの変化も考慮する必要があります。夏至と冬至では日影の位置が大きく異なります。

周辺に高い建物がある場合は、その建物による日影の影響も確認しましょう。通風に関しては、主風向や周辺建物との位置関係が重要です。良好な通風は、夏の暑さ対策や室内の換気に役立ちます。特に日本の夏は蒸し暑いため、風通しの良さは重要なポイントとなります。

法的な建築制限

土地には様々な法的制限が設けられています。用途地域による建築制限、建ぺい率、容積率などの基準を確認することが重要です。用途地域によって建設できる建物の種類や規模が制限されます。

建ぺい率は建物の建築面積の上限を定め、容積率は延べ床面積の上限を規定。高さ制限や斜線制限なども、建物の設計に影響を与えます。これらの制限は地域によって異なるため、市区町村の都市計画課などで正確な情報を確認することが大切です。

まとめ

注文住宅の土地探しは、将来の暮らしを左右する重要な決断です。土地購入前には、予算配分から法的制限まで、さまざまな要素を慎重に検討する必要があります。また、土地探しの方法も複数の手段を組み合わせることで、より良い物件に出会える可能性が高まります。

土地の条件は、立地や環境、地盤など多岐にわたるものです。すべての条件を完璧に満たす土地を見つけることは難しいため、優先順位をつけて検討することが大切です。

株式会社デザインセンターオワリヤでは、50年以上にわたり培ってきた店舗建築の経験と技術を活かし、土地探しから住宅建築まで一貫してサポートいたします。土地の特性を活かした建物プランのご提案や土地選びのご相談も承っております。理想の住まいづくりに向けて、どうぞお気軽にご相談ください。