どうやってみればいい？物件資料

「物件資料、なんとなく眺めていませんか？」
物件資料には、これからの暮らしに関わる大切な情報がたくさん詰まっています。でも、はじめての家づくりでは、どこをどう見ればいいかわからない…という方がほとんど。
今回は、家づくり初心者さんに向けて、物件資料で特に確認すべき10のポイントをわかりやすくご紹介します！

物件資料の見方

購入用の物件資料には「土地のみ」と、「建物付き」と大きく分けて2種類あります。
しかし記載している内容は土地の内容に建物の情報が載っているかいないか、くらいの違いで大きくは変わりません。
今回は土地のみの見本物件をもとに解説させていただきます。

1. 所在地と周辺環境

   →学校、スーパー、駅、病院など、生活しやすいかどうかをチェック！

   あなたのライフスタイルにあった場所かどうかを調べてみましょう。
   多くの物件資料では、所在地が市町村名から記載されており、県名は省略されていることが一般的です。
   また中古住宅の場合、売出中でも現在の住人の方が住まわれているケースもあり、プライバシー保護のため番地が記載されていないことが多くあります。

   「実際の場所を見てみたい」「もっと詳しい住所を知りたい」という場合は、物件を取り扱っている店舗に直接問い合わせてみましょう。

2. 土地の面積と形状
   

   →土地の面積や形状は、間取りの工夫や駐車スペースの確保に大きく関わってくるため、物件資料で必ず確認しておきたいポイントです。
   「土地面積」は、駐車場や庭なども含めた全体の広さを指しますが、「敷地面積」は主に居住する建物部分の広さを示します。中古物件の場合は、この両方が記載されていることが多いので、違いを理解しておくと安心です。

   

3. 現況

   →現在の物件の状態を示す項目です。造成工事中、畑、空き地、空き家、居住中など、今どのような状態なのかを把握するために重要な情報です。

   土地の資料に「古家あり」と記載されている場合は、建物の解体費用が別途必要になるケースがあるため、事前に見積もりや費用の確認をしておくと安心です。
   ただし、古家＝必ず解体しなければならない、というわけではありません。

   最近では、古民家をそのまま活かしてフルリノベーションし、解体費も建築費も抑えながら、自分たちらしい住まいを叶える方も増えています。

4. 建ぺい率
   

    

   

   →建ぺい率とは、敷地面積に対して建物がどれくらいの面積を占められるかを示す割合のことです。
   たとえば、この物件の建ぺい率は「60％」なので、土地が63.88坪であれば、その60％にあたる38.328坪まで建物を建てることが可能です。

   建ぺい率は地域によって異なり、建てられる建物の大きさや配置にも影響します。建築計画を立てる際の大切な目安となります。

    

5. 容積率

   → 建ぺい率と似ていますが、容積率は「建物全体のボリューム（規模）」を示す指標です。

   容積率とは、敷地面積に対して建物の延べ床面積がどれくらいになるかを示す割合のことです。

   例えば、建ぺい率が低くて1階部分を広く建てられない場合でも、3階建てや4階建てなど“高さ”を活かすことで延べ床面積を確保する方法があります。
   しかし、あまりにも高く大きな建物が密集すると、安全性や住環境の悪化につながってしまう恐れがあります。

   そうした問題を防ぐために、容積率にも制限が設けられており、この数値も地域ごとに異なります。建築計画を立てるうえで重要なポイントです。

6. 地目

   →地目とは、その土地がどのような目的で使われているのかを表す項目です。

   全部で21種類あり、住宅用地として扱う物件資料では「宅地」「畑」「山林」「雑種地」などがよく使われます。

   ただし、土地の現況と登記簿上の地目が一致していないこともあります。
   
   田や畑などの農地を宅地として利用したい場合は、農地転用の許可または届出が必要になります。
   その後、実際に宅地として利用が始まったタイミングで、「宅地」への地目変更登記を行う必要があります。

   こうした手続きや制限は地域や土地の種類によって異なるため、事前の確認がとても大切です。

7. 他の法令上の制限
   

   →土地のルールブックで、知らない制限もしっかりチェック！
   この物件資料見本では、「建築基準法第22条指定区域、建築物の高さ10ｍ以下」と記載されています。
   建築基準法第22条指定区域は、簡単に言うと、火災の広がりを防ぐために、屋根などに不燃材や準不燃材を使うよう定められた地域であるということです。高さも10ｍ以下になる物件を建てましょう。

8. 接道状況
   

   → 車も人も通りやすい？土地と道のチェックポイント
   土地がどんな道路にどれだけ面しているか、車や人が通りやすいかを確認するのが「接道状況」です。
   法律の「接道義務」では、家を建てる土地は幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している必要があります。
   土地を買うときは、この接道状況を必ずチェックして、安心して暮らせる土地を選びましょう。

9. 販売価格

   → 土地は非課税のため消費税はかかりませんが、建物には消費税（10％）がかかります。
   一般的には税込価格で表記されることが多いですが、消費税だけで数百万円になることもあるため、事前の確認が大切です。

   また、「坪単価」は1坪（約3.3㎡）あたりの価格を指します。
   この土地物件の場合は、1,000万円 ÷ 63.88坪 ＝ 坪単価 約156,500円です。

10. 仲介手数料

    →不動産会社に支払う報酬（取引の手数料）です。
    この手数料の上限は「（物件価格×３％＋6万円）×消費税」と宅建業法により定められております。（400万円以上の場合）
    この物件価格は1,000万円なので、この場合の手数料は（1,000万円×3％＋6万円）×消費税＝396,000円となります。

    オワリヤなら、丁寧に分かりやすくご説明いたします

    ここまで物件資料の見方についてご説明しましたが、物件ごとに内容はさまざまです。

    ご不明な点がございましたら、経験豊富なオワリヤのスタッフが親身に丁寧にお答えしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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